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樓市 | 下半年市場以“穩”為主 大規模調控可能性不大

2019-07-08
來源:貴港房産網
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    今年春節之後,在相對寬松的融資環境下,部分一二線城市的房地産市場出現一波“小陽春”行情。部分城市商品住宅成交放量,房價快速上漲,房企拿地熱情高漲,地王頻現。而這,顯然與“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路背道而馳。

    4月和5月份,包括佛山、蘇州、大連、南甯在内的10個城市,房價漲幅較大而受到住建部預警提示。5月份,銀保監會也發文劍指違規資金變相用于拿地和購房。而丹東、蘇州、西安等城市也于4月至6月先後出台政策,“加碼”樓市調控。

    2019年行将過半,下半年的樓市将走出何種行情?

    為此,《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)本期推出主題對話:下半年樓市走勢研判。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,下半年樓市仍将以“穩”為主,房價将很難出現大起大落。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進 本人提供

    “止跌令”“調控加碼”目的都是穩樓市

    NBD:“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“加碼調控”等,成為上半年樓市的主要關鍵詞,您如何評價上半年的樓市表現?

    嚴躍進:從上半年一些城市的商品住宅成交情況,以及土地市場的表現來看,部分城市确實出現一波“小陽春”行情,這說明這些城市的樓市在經曆了2018年下半年的冷清行情後,開始築底回升,市場出現回暖,同時土拍市場也驟然升溫。但這種回暖和升溫現象,主要還是跟年初時融資環境相對寬松,以及開發商年初資金相對寬裕有關。

    在價格方面,部分城市,特别是三線甚至四線房價出現下滑,個别城市出現“止跌令”,而另一些城市,特别是部分熱點二線城市房價出現快速上漲,随即受到住建部點名警示,并加碼樓市調控。

    不論是房價下跌還是上漲過快,都不符合“穩”的基調。“止跌令”也好,“加碼調控”也好,正是“穩地價、穩房價、穩預期”和因城施策的體現。

    NBD:蘇州、西安先後加碼樓市調控,是否意味着樓市正在進入新一輪調整周期?

    嚴躍進:包括蘇州、西安在内的部分熱點二線城市加碼樓市調控,不能簡單地理解為政策松綁或收緊,這隻是一城一策下,這些城市對樓市出現的問題進行微調。雖然調控思路已發生變化,但目标都是一緻的,即要促進樓市穩定健康發展,積極落實“房住不炒”的目标。

    但需要注意的是,部分城市在大幅放寬落戶門檻的同時,也在一定程度上帶來了房價上漲的壓力。這些城市在引進人才的同時,更需要對調控政策進行微調,以保持樓市穩定。

    房企要積極拓展融資渠道

    NBD:年初融資環境相對寬松,但5月銀保監會發文劍指資金違規進入樓市,而房企融資規模也明顯下滑、融資成本也出現上升,房企如何應對這一融資環境的變化?

    嚴躍進:年初融資環境相對寬松,房企融資規模攀升、融資成本出現下降,也一定程度上帶來了這波“小陽春”行情,并使部分城市出現房價、地價快速上漲。但進入5月,融資政策明顯收緊,房企融資規模大幅下滑、發債成本也有所上升,這無疑會給房企帶來一定的壓力,特别是部分負債率、融資成本較高的房企将會面臨更大的壓力。

    我認為,企業一方面需要積極拓展融資渠道,而一些中小房企可以考慮出賣項目股權、合作開發的方式,降低資金壓力;另一方面需要根據市場行情加大營銷力度,通過以價換量等方式加快資金回籠。同時,在土地市場要保持謹慎,加大研判力度,避免拿錯地、拿高價地。

    下半年樓市仍将以“穩”為主

    NBD:上半年部分城市地王頻現,下半年,在土地市場,部分一二線城市是否會延續上半年的火爆行情,缺少棚改支撐的三四線城市,是否還會得到房企的厚愛?

    嚴躍進:從目前來看,特别是蘇州、西安等地先後加碼樓市調控,一些城市的土地市場确實有所降溫,土拍溢價率逐漸降低。但另一方面,不管是限地價、競房價,還是調整土地拍賣出價規則,其主要目的都是要“穩地價”,地價的穩定,對穩房價、穩預期至關重要。

    從這個角度看,下半年一二線城市的土地市場将會回歸理性。而對于三四線城市,盡管棚改規模在縮小,但并不意味着沒有機會,結構性機會依然存在。

    NBD:蘇州、西安加碼樓市調控,下半年會有更多城市跟進嗎?樓市又将走出何種趨勢?

    嚴躍進:目前,調控的主導權已經下放給各地,未來會不會有更多城市跟進,這主要取決于各地樓市是否出現過熱,房價、地價是否會面臨較大上漲壓力。

    對于下半年的市場走勢,我認為在房住不炒和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控思路下,不管是房價上漲壓力較大的城市,還是房價下跌壓力較大的城市,都會出台政策穩定樓市。下半年市場仍将以“穩”為主,房價将很難出現大起大落。如此,才能确保樓市的穩定。


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